2016年3月7日，刘嘉与杨兵经某房屋中介公司的介绍，签订了《房屋买卖合同》。合同约定将刘嘉名下位于成都市成华区一套116.83平米的房屋出售给杨兵，成交价为798000元。合同签订之日，杨兵向刘嘉支付购房定金2万元，双方同意以银行按揭方式付款。并约定杨兵在房地产交易中心交件当日支付首付款（含定金）人民币17万元给刘嘉，剩余房款62.8万元杨兵以申请银行按揭的方式支付。

双方还约定：若因该房屋涉及债务、权属等纠纷，致使产权不能过户或本合同无法继续履行的，视为刘嘉违约。杨兵可以向刘嘉追究因此交易而发生的一切损失，包括但不限于中介费等，并向杨兵支付本合同约定的该房屋成交价10%的违约金，同时杨兵有权解除合同。（已在合同中约定了违约责任）

     《房屋买卖合同》签订后，刘嘉于2016年3月17日出具《收条》，载明收到杨兵的购房定金2万元。2016年3月17日，房屋中介公司出具《收条》，载明：收到杨兵中介服务费2800元。

买房后被法院查封

可是没过多久，这套房子就被法院查封了。

原因是房主刘嘉与他人涉有经济纠纷，因刘嘉未按生效判决的内容承担相应的法律义务，故法院对案涉房屋进行处置。 

因为房价日益渐长，杨兵自己是很想买下这套房屋的，所以当他签订《房屋买卖合同》 后，自己就一直催促刘嘉办理解押手续，但一直无法联系到刘嘉。 

事到如今，房子被法院查封后，经过法院拍卖，已经将房屋交付给了案外人。这让杨兵感到很委屈。自己从头到尾都按照合同执行，最后房子还是没买成。

既然合同目的已无法实现，他委托四川霖澳律师事务所，要求解除合同，同时主张因房屋涨价导致另行购房的损失、购房定金损失2万元、中介费2800元。 

律师意见：合同有效 卖方违约

庭审现场，霖澳律师认为：杨兵与刘嘉之间于2016年3月7日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现因案涉房屋已被法院查封并处置，致使产权不能过户，杨兵的合同目的已经无法实现，故杨兵有权解除《房屋买卖合同》。刘嘉因自身债务纠纷导致合同无法继续履行，依照双方在《房屋买卖合同》中有关违约责任的约定，杨兵主张刘嘉退还购房定金和中介费、违约金，符合双方约定。 

刘嘉经法院传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃。

法院：按照合同承担违约责任

法院最后支持了我方律师的主张：根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

1、解除双方2016年3月7日签订的《房屋买卖合同》。

2、被告刘嘉于本判决生效之日起十日内向原告杨兵返还购房定金2万元、中介费2800元，并支付违约金79800元。 

霖澳视角：

房东卖房一般基于两种原因：一则小房换大房或定居外地；二则出现经济危机急需用钱。在第二种情形下，如房东经济状况恶化，则极有可能发生房东的债权人起诉房东的经济纠纷案件。

买了二手房之后发现被查封怎么办？

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，法院同意解封必须符合四个要件：一是在法院查封前已签订购房合同；二是在法院查封前已合法占有房屋；三是付清全款或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人原因未办理过户登记。

购房者在符合上述四要件的基础上，法院一般会同意解封申请。但需提醒购房者注意的是，如因房东资金链断裂导致房屋被法院查封，则极有可能发生其他债权人同时起诉房东致使房屋被其他法院第二次、甚至第三次查封的情形。本案截止诉讼时，已将房屋拍卖给了案外人。因此，当事人只能主张自己的经济损失。