2017年，邱志军和林蕾夫妻俩由于资金紧张，将自己名下的一套房屋通过中介公司出售给王芳。然而，根据成都房地产限购政策，双方明知王芳是外地户口，不具备购房资格，还是于9月16日签订了《房地产买卖合同》。 

邱志军和林蕾收取王芳5万元定金和38万元首付款，并答应将按揭解除后，为其办理过户手续。但没想到的是，由于王芳一直未能落实购房资格的问题，房屋过户手续难以进行。而邱志军为了尽快筹集资金，悄悄将案涉房屋做了抵押从而获取资金，未通知王芳本人。

2018年1月18日，王芳成都社保购买年限达标，获得了购房资格，但她提出，自己看中了另外一套房子，就想把之前双方签订的合同解除了，邱志军表示同意。

2018年2月10日双方协议解除，2018年2月10日邱志军夫妻通过银行转账的方式向王芳退还了其支付的20万元购房款。至于剩余18万元房款和5万元定金，邱志军表示，等王芳退还了合同原件，就把剩余的钱退给王芳。

但王芳购买另一套房屋并不顺利，她回过头来想继续购买邱志军这套房屋，这时才发现房主邱志军和林蕾先于合同解除之时竟然将房屋另做抵押，并办理了抵押登记。她感到非常气愤，认为邱志军背着自己，悄悄违约在先，应该支付自己违约金。

而在邱志军和林蕾看来，王芳没有购房资格才是导致合同不能继续履行的主要原因，他们只能另谋办法筹集资金。为了尽快筹集资金解决生意上的周转，才不得已办理了房屋抵押。

此时，双方都认为对方违约，于是把对方告上法庭，要求对方赔偿损失。按照合同约定，违约方需要支付的违约金可达20万元。 

四川霖澳律师事务所李波律师在接到邱志军和林蕾的求助后认为，首先是帮助当事人减损。两人办理房屋抵押固然不对，但并不影响合同的继续履行。重要的是，合同已经经双方协议解除，本纠纷就不存在哪方违约的问题。 

然而一审法院却认为：购房合同签订后邱志军夫妻私自办理房屋抵押构成根本违约。因邱志军夫妻延迟履行合同义务，王芳于2018年1月15日起诉，要求继续履行合同，同时申请对案涉房屋财产保全，发现房屋于2018年1月10日办理了抵押登记，抵押限额为92万元。这致使合同客观上无法继续履行，构成根本违约。

一审判决：邱志军夫妻返还王芳购房款18万元、定金5万元，并支付违约金20.6万元。

代理律师：抵押不影响合同履行

本案中邱志军夫妻签订合同的目的是完成购房交易。两人从未明确表示不愿意结清银行贷款和履行办案过户登记手续。他们一直在积极筹备，希望能尽快配合王芳完成过户登记手续。相反，由于王芳不具备购房资格，导致本案最终无法过户。虽然涉案房屋做了抵押，但该行为并未致使《房地产买卖合同》不能履行。邱志军两人完全有能力可以在双方协定好具体的过户时间后注销房屋抵押登记将房屋过户给王芳，不影响合同最终履行情况。

我于2017年9月26日向邱志军付款共计38万元，但邱志军夫妻并未依照约定当日到银行办理结清贷款手续，也未在后期前去办理，构成违约，致使合同履行进程无法继续推进。邱志军未按照合同约定及时履行办理案涉方案贷款结清手续等合同义务，并且在房屋买卖合同订立后，在未告知受买人的情况下，又将案涉房屋抵押给案外人，致使房屋买卖合同不能履行，构成违约，应当承担违约责任。 

邱志军：因为王芳没有购房资格导致房屋不能过户，直到2018年1月12日才具有天府新区的购房资格，在此之前一直处于违约状态。 

王芳明知自己不具备在成都天府新区购房资格，依然签订了《房地产买卖合同》导致不能办理过户手续，应当承担违约责任。

虽然王芳丈夫具有购房资格，但是根据成都市的限购政策：夫妻乙方具有购房资格，则夫妻双方具有购房的资格的情形是指双方必须以夫妻名义购房，需要双方共同签字确认才能通过审核，否则无法办理房屋过户登记手续。而本案签订的《房地产买卖合同》，从根本上就无法履行，应承担违约责任。 

本案焦点：到底是谁违约？

合同签订时王芳不具有天府新区购房资格，而邱志军夫妻和中介公司已了解该政策，并且已知王芳的户籍情况，三方仍签订了案涉合同，导致该合同受政策影响无法履行，三方均存在过错，不可归责于王芳一方，故王芳无需承担违约责任。

案涉合同因王芳不具有购房资格而不能履行，合同目的无法实现。邱志军在合同未解除的情况下，将案涉房屋另行设定抵押，行为虽有不当，但因合同自始无法履行，该抵押行为对合同履行并未产生影响。故邱志军夫妻无需承担违约责任。

二审胜诉  减损20万元违约金

二审法院采纳了李波律师的代理意见。本案中双方均有过错，但邱志军一方的做法对合同履行并不产生影响，完全可以解除抵押后继续履行合同。更重要的是，双方在提起诉讼前均已协商解除合同。

因邱志军已返还一部分房款，剩余部分房款应继续返还。二审法院判决：双方合同解除，邱志军返还剩余23万元房款，并以23万元为基数，按照银行同期贷款利率支付利息给王芳至付清为止。

无论哪种类型的案件，霖澳律师均尽心办理。本案，李波律师坚持专业，通过二审上诉，为当事人减损20万元违约金，本案得以圆满解决。